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房地产估价——市场法
(1)市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
(2)市场法适用的对象和条件
| 适用对象 | 交易活跃的房地产（房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等） | | 适用条件 | 在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易 |
(3)市场法的操作步骤
①搜索交易实例：实例必须具有丰富性、真实性和完整性。
②选取3～10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产，且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格正常或可修正为正常。
③建立可比价格基础：统一付款方式、统一采用单价、统一面积内涵、统一单位面积。
④交易情况修正：将特殊交易成交价格调整为正常交易价格。
⑤交易日期修正：将可比实例在成交日期的价格调整到估价时间的价格。
⑥房地产状况调整：将可比实例在其区位、权益、实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
⑦求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格，综合成一个最终的比准价格。
(4)市场法的难点
市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整。
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