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| 标题 | 如何在投资房产中享受免税 |
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读者问： 我们听说有些不动产的投资可减税，是否能介绍一二？ 新桥律师： 为了鼓励投资，促进房地产业的发展，法国政府自2009年1月1日正式实施了SCELLIER法。该法的特点在于可将投资新建房产总额的25%作为免税额从投资人的个人所得税中分9年扣除。不过，该优惠措施将于2010年底到期。 举例来说，位于距巴黎65公里的一个高尔夫球场旁有一个公寓楼投资项目。该公寓楼提供带家具的厨房、浴室、独立卫生间、壁橱、取暖和车位。此外，还提供互联网、洗衣房、游泳池、健身房等设施和24小时保安服务。公寓楼的销售将于2010年10月开始，投资人先期支付3%的定金。其余费用，在签署购房协议时支付30%，地基完成后支付5%，楼层完成后支付20%，屋顶完成后支付15%，各公寓房分割完成后支付13.6%，内外装修完成后支付16.4%。该公寓楼将于2012年底完工，其增值税全免。 具体操作方法是，投资人和一家管理公司签订房产管理合同，后者负责寻找房客，支付取暖和维修费用，收取房租并将其定期打入投资人的账户。双方可在合同中约定，无论房屋是否出租，管理公司均保证按月支付房租。房租水平每年十月根据房租指数（IRL）进行调整。 具体来说，如果业主购买一套距离巴黎65公里的高尔夫球场公寓，投资额为20万欧元（包括家具）。假定投资人从银行获得为期20年的银行贷款，利息为4.2%，每月应偿还的本息为1068欧元，即每年12816欧元。 业主的其它支出还有： -房地产税每年650欧元 -租金增值税5.5%，共642欧元 -物业费每年500欧元 -社保分摊金12.1%1411欧元 -申请减免增值税的会计费用每年200欧元，共计3453欧元 加上银行利息12816欧元后每年为16269欧元 收入部分：房租年回报11664欧元（每月房租972欧元）。 支出抵扣收入：16269-11664=4605 投资人每月支出的本息费用为383欧元，并在20年后成为该套公寓的业主。 更重要的是，如果投资人每年纳税额为5680欧元，他可在9年内不交任何个人所得税，共节省税金51125欧元。 结论为: 利用20年的100%的银行贷款购入总价（包括增值税）为200000欧元的房产，业主每月只需偿还383欧元的贷款，即可在20年后成为该套公寓的业主。由于从中扣除因此结余的税金51125欧元和增值税39200欧元，实际仅支付了109675欧元，即55%的房价。在20年后，业主至少可以把房产按原价加倍售出（房产每年平均上涨10%），这样，业主在此次投资中的获利为200000欧元的房产增值+90325欧元（51125+39200）共290325欧元，即平均每年净赚14516欧元。此种投资唯一的问题是，由于签订的是商业租约，如在20年后业主收回自用，需要交一笔补偿费，一般相当于2年左右的房租。该赔偿费的金额可通过合同提前确认。当然，业主也可继续出租，收取每月的房租。 借此机会，还要向一些报税少于实际收入者提个醒，少报税看似节约了税款，实际往往得不偿失，因为第一，如受到税务稽查可能被课以40%至80%的罚款，第二，由于您报税少，银行贷款困难，严重限制了您的投资能力，使您无法利用银行资本购置升值潜力大的物业或商业资产，失去享受巨大升值空间的机会（在十年中物业价格翻番是很正常的）。而该升值空间是很多人资产快速增值的原因。 根据减税法进行物业投资，既可解决多交税的问题，又可因报税高获得巨大的银行融资能力，堪称是一个合理合法，两全其美的理财方式。 新桥律师事务所地址 Cabinetd'avocatsJINGQIAO, 1PlaceBoieldieu75002Paris 地铁站:Richelieu-Drouot（8号和9号线）、4Septembre（3号线） 电话：0142964271 移动：0615130300 Email：qiao.xqavocats@gmail.com |
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